與多數(shù)行業(yè)普遍報喜的中報相比，今年上半年國內(nèi)上市房企業(yè)績已出現(xiàn)嚴(yán)重分化。一方面，以萬科、恒大、中海等為代表的大型房企實現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中萬科上半年銷售金額達(dá)到656.5億元，已超2009年全年，另一方面，不少中小房企則普遍陷入困境，不僅業(yè)績“變臉”，資產(chǎn)負(fù)債率也在不斷提高。

　　似乎，在上市房企中報披露的一系列數(shù)字后，嚴(yán)厲調(diào)控下一幅全新的房地產(chǎn)企業(yè)生存圖景正在被緩緩繪出。

　　“中考”成績分化嚴(yán)重

　　據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團提供的數(shù)據(jù)，今年上半年，包括萬科、保利、中海、富力、恒大、華潤、金地、綠城、雅居樂、招商在內(nèi)的十大標(biāo)桿房企銷售金額同比增長80%，遠(yuǎn)高于上半年全國新建商品房銷售金額同比增長24%的水平，同期，十大房企銷售額已占到全國新建商品房銷售金額的13.4%。

　　無疑，標(biāo)桿房企整體的銷售狀況已明顯跑贏大勢。

　　值得一提的是，萬科半年報披露，其銷售金額占全國商品房銷售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，恒大、萬達(dá)、保利等骨干企業(yè)在今年也有望接近或達(dá)到千億元的銷售額。

　　相對標(biāo)桿房企的“春風(fēng)得意”，部分中小房企的日子則難過很多。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至8月21日，滬深兩市122家房地產(chǎn)上市公司中已有64家公布了2011年中期業(yè)績。其中，29家房企營業(yè)收入較去年同期出現(xiàn)下滑，東方銀星降幅最大至100%;23家房企歸屬于母公司凈利潤較去年同期出現(xiàn)下滑，占已公布中報房企總數(shù)的36%，其中鳳凰股份降幅最大至490.6%。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，截至8月17日，38家已發(fā)布半年報的上市房企中，截至6月30日存貨從去年同期的2602.24億元，大幅增加至今年中期的3762.06億元，同比增長44.57%。

　　總體上看，2011年上半年，相比中小房企，標(biāo)桿房企憑借良好的品牌知名度，以中小戶型為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和以二、三線城市為主的項目布局，銷售業(yè)績依然跑贏市場大勢。

　　融資“門檻”高企，行業(yè)集中度提高

　　值得一提的是，除了亮麗業(yè)績之外，積極的融資渠道拓展，亦讓標(biāo)桿房企年內(nèi)的資金鏈處于緊而不崩的狀況。

　　由于自去年調(diào)控開始，銀根收緊，國內(nèi)增發(fā)、配股等資本市場融資渠道全面緊閉，開發(fā)商為尋求穩(wěn)定的資金來源紛紛轉(zhuǎn)向境外融資。

　　據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，今年上半年，十大標(biāo)桿房企已確定完成境外融資324億元，這一數(shù)值已超過其去年全年境外融資金額的總和。現(xiàn)階段，標(biāo)桿房企境外融資的主要方式是在新加坡、香港等地的資本市場發(fā)行優(yōu)先票據(jù)和獲得外資銀行貸款。

　　以恒大和華潤為例，兩家公司通過境外融資分別籌集到資金93億和85億，這一水平已足夠償還兩家公司于今年內(nèi)到期的借款額。

　　對于大型開發(fā)商來說，在海外市場的信譽好，評級高，較易獲得資金。不過，對于中小型開發(fā)商來說，資信能力的差異使其較難獲得一定規(guī)模的融資。即使獲得融資機會，也通常面臨高額的融資成本。

　　分析師指出，大型開發(fā)商擠壓中小型開發(fā)商海外融資空間，海外融資能力的差異也使大型開發(fā)商在這一輪的行業(yè)整合中處于優(yōu)勢地位。

　　目前國內(nèi)傳統(tǒng)融資渠道依然全面收縮，中小型開發(fā)商在國內(nèi)的融資主要依賴信托，融資成本通常在10%~15%之間。根據(jù)用益信托的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)1541億元，同比增長119%。

　　然而，僅僅依賴信托，似乎依舊難以解決眾多中小型企業(yè)在融資問題上捉襟見肘的現(xiàn)狀——中小房企剝離地產(chǎn)案例的增多以及同業(yè)并購的頻繁，正在揭開中小房企艱難生存的冰山一角。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年上半年共出現(xiàn)487宗房地產(chǎn)行業(yè)并購交易，涉及并購金額約231億元，相當(dāng)于去年全年并購金額的1.5倍。其中，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的同業(yè)并購交易多達(dá)192宗，占總交易宗數(shù)的比例約四成。截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)的并購金額已超過2008年和2010年全年水平，預(yù)計今年并購金額將創(chuàng)2008年以來的新高。

　　中原地產(chǎn)的一位分析師表示，行業(yè)整合趨勢日益加劇，具有雄厚資金實力，品牌知名度高，銷售能力強的大型房地產(chǎn)企業(yè)將在這一輪的行業(yè)整合中占據(jù)明顯優(yōu)勢。

　　拿地謹(jǐn)慎、整合加劇，實質(zhì)降價將現(xiàn)?

　　此前曾有人認(rèn)為，對于資金實力雄厚的大型房企來說，逆勢擴張不失為一個搶占市場的好辦法。但限購擴容“箭在弦上”，標(biāo)桿房企下半年的主戰(zhàn)場極有可能成為下一個限購對象。

　　無疑，在樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊的大背景下，標(biāo)桿房企也已意識到需要放緩步伐來控制后市可能會出現(xiàn)的風(fēng)險。今年以來，十大標(biāo)桿房企明顯放慢了拿地的節(jié)奏。

　　一方面是由于政府土地供應(yīng)量偏少，優(yōu)質(zhì)地塊不多，地價并未出現(xiàn)明顯下降;另一方面是由于調(diào)控趨嚴(yán)，銷售回款增速放緩，開發(fā)商為保證持有較充裕的現(xiàn)金，拿地態(tài)度比較謹(jǐn)慎。今年上半年，10家標(biāo)桿房企共花費購地款762億元，較去年同期減少17%;購地可建面積3316萬平方米，與去年同期基本持平。與此同時，10家標(biāo)桿房企累計拿地金額與累計合約銷售金額的比例為28%，而去年同期這一水平為57%。

　　有趣的是，以往擅長“單干”的大型房企們，也紛紛選擇了合作開發(fā)的形式來降低風(fēng)險。十大標(biāo)桿房企中有5家都采用了與其他開發(fā)商合作的方式在公開市場上拿地來減少購地風(fēng)險，富力、恒大、綠城還通過股權(quán)收購的方式直接購買現(xiàn)有項目。今年上半年，綠城在合作購地項目中花費約60億元，占其今年上半年購地支出的比例高達(dá)95%。值得一提的是，在合作項目中，綠城的權(quán)益份額通常都小于50%。

　　此外，今年上半年，部分標(biāo)桿房企已嘗試主動降價，效果也是立竿見影。

　　率先扛起降價大旗的是中海。自3月份以來，中海先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質(zhì)性的降價促銷，平均銷售價格較預(yù)期或前期下降幅度在10%至20%之間。

　　今年5月份，中海銷售業(yè)績首次突破100億元，同時也是單月銷售業(yè)績首次超越行業(yè)龍頭老大萬科。6月份，隨著降價促銷策略在成都、蘇州等地的延續(xù)，中海銷售業(yè)績再次突破100億元。

　　上半年中海共實現(xiàn)銷售收入約444億元，較去年同期增長80%，相當(dāng)于去年全年銷售收入的75%。

　　同時，中海在土地市場上的表現(xiàn)較往年更為積極。中海今年上半年拿地共花費187億元，相當(dāng)于其去年全年拿地金額的86%;累計新增土地可建面積約800萬平方米，已經(jīng)超額完成今年720萬平方米的拿地目標(biāo)，顯示出強勁的逆市擴張勢頭。

　　中原集團研究中心發(fā)布的《2011上半年度報告》認(rèn)為，對于標(biāo)桿房企來說，由資金鏈斷裂帶來的被動降價壓力有限。但降價促銷、加快資金回籠和規(guī)模擴張仍將是開發(fā)商主動尋求行業(yè)地位改變、提升市場占有率的一種戰(zhàn)略選擇。

　　一個可供參考的數(shù)據(jù)是，2008年下半年起，萬科在全國范圍內(nèi)率先降價，平均銷售價格較前期出現(xiàn)較大幅度的下滑。由于萬科降價時間早，范圍廣，在市場環(huán)境極度低迷的情況下取得了不俗的銷售業(yè)績，全國市場占有率從2007年的0.4%大幅提升至2008年底的2.4%。同時，萬科的降價對行業(yè)內(nèi)其他房企產(chǎn)生明顯的示范效應(yīng)，后續(xù)又有大批的開發(fā)商跟進(jìn)。

　　可以預(yù)見的是，下半年，隨著調(diào)控的延續(xù)、供應(yīng)高峰的來臨以及在售項目庫存量的增加，更多開發(fā)商將在更多城市展開降價促銷，行業(yè)整合加劇已是大勢所趨。